不動産売却

不動産売却査定君

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンションなり戸建なりを売却する際は、複数の不動産業者にあらかじめ状況を見て査定してもらうのが常ですが、建物の古さ(築年数)はかなり評価額に影響します。

 

 

不動産の所在地、形状、日照などの諸条件も要素の一つですが、建物価格は新築からすぐ2割ほど下がり、10年を超えればどんどん落ちていくのが普通です。

 

新築時は土地と建物の双方に価値があるのが一戸建てですが、家の築年数次第では建物に値段がつかず、気がついたら売値は土地の値段だけだったなんてことも少なくありません。インターネットが使えるなら不動産売却の一括見積りサイトを使うと、驚くほど手軽に自宅の市場価格の見積りを複数業者に依頼できます。それらのサイトは登録業者のひとつひとつから加盟料を徴収して成り立っているので、売りたい人は無料で利用できるのです。
24時間利用可能ですので家にいながらにして、複数の会社から取り寄せた見積りを吟味できるので、ぜひ活用したいものです。

 

 

 

債務の担保になっている不動産物件の売却は可能かという質問はよくありますが、抵当権が設定されたままで所有者移転することは禁止されていませんし、売買も自由です。とはいえ、物件を担保にしてお金を借りた方がもしきちんと借金を完済してくれなければ、債権者が担保(当該不動産)の競売手続きを進めるため、いずれは見ず知らずの人の持ち物になってしまうわけです。
担保に入っている家や土地というのはそういったリスクがあるため、買おうという人はなかなかいません。いままで住んできた自宅を売る理由はさまざまでしょうが、思い立ってから決断に至るまでには険しい道があったでしょう。

 

それでも、やっと下した決断で深い後悔に沈むか、未来のために価値あるものにするかは自分の考え方次第でしょう。

 

引越しにともない家財一式の整理もしなければなりませんし、処分すべきものと持っていくものを決めていきます。

 

年数分の荷物を整理していくと、気持ちが清々してきます。自宅売却の効能はいわゆる断捨離も同時にできてしまうことでしょう。

 

不動産の価格は高価ですから、家を売ろうにも遅々として成約に至らないケースもあります。

 

しばしば言われることですが、だいたい3ヶ月たっても購入希望者が決まらないときは、いくらか値段を下げるか、仲介する不動産会社を変えるといった決断も必要になってくるでしょう。専任でも一般でも媒介契約というものは3ヶ月以内と規定があるため、他社と契約も可能ですし、もちろん再契約も可能です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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昭和期に建てられた家のように、売主側が築年数の古さを気にしている物件でも、リノベ業者が購入したり、個人で改築して住みたいなどの要望もあり、市場のニーズは高まっています。それに古くても広い家の場合は改築してルームシェアリングするという買い主も珍しくなくなってきました。売却前に住居の建物検査を受けるなどして、沈みや傾斜など建物の状態が健全であることが証明されていれば、より良い条件での売却が可能になります。

 

どうやって一軒家を売るかというと、最初に複数の不動産屋に売りたい物件の査定をお願いしてください。
最も理想に近い条件を提示した業者と契約をしますが、その際に、その業者に直接買取をお願いする方法もあります。
しかし、多くの場合、その業者と媒介契約をし、買ってくれる人とのとりもちをお願いすることになるのです。どうしてかというと、買取のケースでは建築物が査定対象になるケースが少なく、地価のみになるケースが多いという背景があるからです。

 

 

 

マンションを売買すると課税対象になるケースも存在します。
譲渡所得税という名前の税金です。
マンションを買った金額と比べて、売却が高価格で行われた時には、差額で利益を上げられたら、譲渡所得税がかかるのです。でも、譲渡所得税というのは、自宅を売却したときには特別控除などが発生するので、今まで居住していたマンションを売った場合だと譲渡所得税を支払わなくてもいいケースがほとんどと言っていいでしょう。

 

 

 

不動産会社が査定額を算出するために行う査定方法には、簡易査定と訪問査定の二種類がありますが、各査定方法によって、必要な時間が異なることを覚えておいてください。簡易査定については、最も早ければ30分程度で、長くても1時間かからないでしょう。一方で、訪問査定にかかる時間ですが、実際に物件を見て回るのは30分から1時間と、簡易査定と変わりませんが、そのあと必要事項を調査するため、各関係省庁へ問い合わせなどの時間を必要とするので、数日から1週間前後かかることもあると理解して、ゆとりを持った計画を立てることをおススメします。よく同じものだと勘違いされますが、不動産鑑定と不動産査定は、査定の精度や責任は不動産鑑定の方がずっと重くなっています。査定においては、その不動産会社の販売実績や独自の査定基準から計算したいくらぐらいで売れるかという参考価格のことです。

 

一方、鑑定は国家資格である不動産鑑定士資格を持っている専門家が定められた評価基準からチェックし、その物件の実証的な経済価値を出します。こうして提出される不動産鑑定評価書に書かれた内容は、物件そのものの価値が法的に実証されたものだと言えるでしょう。一軒家を売って得た代金から、売却にかかった経費やら購入費やらを差し引いて、手元に残るのが譲渡所得になります。

 

譲渡所得税の課税対象となるのは、このお金に対してです。課税税率は、物件を所有していた期間の長さで変わります。
短期譲渡(5年以下の所有)と5年以上所有していた場合(長期譲渡)とで違い、短い方が税率が高いのです。しかし、物件が良い値段で売れるとは限らないのがこの世の常です。譲渡所得が譲渡損失が出てしまった場合、長期譲渡に限って、譲渡損失の損益通算と、繰り越し控除の特例が受けられます。確かに、不動産の一括査定サイトは役に立ちますが、その一方で勧誘の電話が何度もかかってくるのではないかと心配している方も多いと思います。どうしても不安だという場合は、一括査定サイトの記入欄に携帯電話番号だけを入力しておきましょう。電話が頻繁にかかるようであれば、その業者を着信拒否すれば断るのが怖いという時も安心です。こちらの都合を無視してしつこく勧誘する業者は選ばなくて済みますし、いくら位で売れるかも想像が付きますから、使ってみて損はないでしょう。なるべく高値で戸建住宅を売却したいけれど方法が見つからない時には、ネットにある住宅売却の一括見積りサービスを利用するという手があります。
複数の会社から見積りをとり、査定額もさることながら、本当に力になってくれそうな業者に絞って契約するのです。それから内覧者を迎える際は、将来の買い手になるかもしれないのですから家本来の広さや日当たりなどの魅力を感じて貰えるようきちんと掃除しておき、使わないものは処分し、スペースに余裕をもたせる工夫が必要です。ささいなことが価格交渉のきっかけになりますし、売主側が注意していれば相場以上の高値で売却できる可能性も高まります。
今、不動産業者もたくさんの数がありますから、何社から査定を受けるのがベストなのか分からない方もいると思います。

 

もちろん、環境によっても変わってきますが、最低でも三社には依頼を出してください。一社とか二社だと比較対象が少なすぎますし、何より相場が分かりません。

 

ですから、査定結果を鵜呑みにしたまま、業者にお願いしてしまって、後から相場を知って悔やむ可能性もあります。

 

しかし、選択肢が多すぎると、かえって悩んでしまうでしょう。なので、はじめは三社程度に抑えておくのがベストです。

 

 

数ある不動産業者の中には、悪質な業者もあります。売却予定の不動産物件を一斉査定した時に、他の会社より桁外れに高い査定額を出すような業者は警戒した方がいいかもしれません。
ですから、物件の相場が分かるというのも多くの不動産会社から査定額を出してもらえる一括査定が持つ強みだといえます。または、査定結果についての疑問を尋ねたとき、ハッキリとした回答をくれない業者も悪徳業者である可能性が高いです。

 

 

 

不動産物件を売りたい時、その物件の使用歴が長く、室内の壁に捲れた部分があったり、プロの掃除業者でも落とせない汚れがあるのなら、リフォームして劣化を改善すれば査定額が上がります。ただ、もし、リフォーム費用の方がアップした分の査定額を上回ってしまえば、余計な出費になる可能性もありますから、まずは物件を直接査定してもらい、業者の視点から、リフォームするかどうかのアドバイスをもらった方が確実です。
物件の査定額を決定する査定基準には、多くの細かな項目がありますが、マンションの場合はおおよそ二つに分類できます。まずは、地理的条件です。具体的には生活の利便性の高さに付随する周辺環境や景観、あるいは交通機関の充実など、物件の建つ場所に対するチェックです。

 

さて、もう一方がマンション自体に対する評価です。
例えば、築年数ですとか、設備の充実、共有部分や階層はもちろん、室内の日当たりの様子や方角、周辺の環境による騒音振動の有無、セキュリティーに不足がないかを主にチェックします。

 

こうしたポイントを一つ一つ細かく確認して正式な査定額が算出されています。家を売却する場合、売却する家が戸建てでもマンションでも、引っ越すには前後どちらがいいと、言い切ることは難しいです。
新居探しをする際に、家を売ってから探し始めると、お金の心配をしすぎて早とちりしてしまうリスクを抑えられます。ただ、新居が売却時に未決定だとしたら、仮住まいに住むこととなり、引っ越しの費用が二回分かかります。

 

 

引越しの手間を負担に感じる方は、先に引越しとなりますが、新居のための資金を用意できるかが問題でしょう。多くの不動産会社では物件売買の仲介としての立場を取りますが、会社次第では、物件の買取を行っています。具体的には、物件を買い取ってくれるところへ査定をお願いし、提示された金額に合意した場合、売却の契約を結びます。もし仲介で物件を売ろうと考えた場合、なかなか買い手が見付からないことがありますが、買い取ってもらうのなら時間に悩まされる必要はありませんし、契約がスピーディーで、すぐに売ることができます。
基本的なことですが、不動産物件の査定を受ける際、業者の提示する評価額だけでなく、必要経費を引いたあとの残額、すなわち手取りがいくらになるのかは明白にしておきましょう。一口に諸経費といっても様々で、不動産業者に払う仲介手数料のほか、印紙代、所得税と住民税、登記抹消費用などが挙げられます。
この譲渡所得税ですが、他の所得とは別に申告する必要があります。不安に感じるようでしたら税理士に確認したり、説明を受ける際に同席をお願いするのも良いかもしれません。
どの不動産仲介業者を選べばいいのか迷っている方も多いと思います。おススメの選び方としては、一括査定サイトにアクセスし、条件を入力して簡易査定を行います。
すると、複数の不動産仲介業者から査定結果が届きますから、査定額が高いものや、信頼できそうな業者を選んで現地査定を依頼し、直接、業者とコンタクトできる機会をつくってください。その時に、査定結果のポイントや、細かい質問にも納得できる説明をくれる不動産仲介業者であれば、良心的な業者だと言えるでしょう。いくら高額の査定額を出している業者でも、質問をはぐらかしたり、契約をせかしてくるところは関わらないようにしましょう。

 

 

一戸建てを売却する時、1番最初に思うことは仲介してもらう不動産屋をどこにしようかということでしょう。

 

 

 

その不動産屋が得意とする物件を確認してください。

 

一戸建ての売却の実績が多かったり、マンションの売買が上手という不動産屋もいますから、契約の前に確認するのがオススメです。それに、一戸建てを売却する場合、一括査定サイトが便利です。

 

たくさんの不動産屋へ同時に依頼できて、売りたい物件の相場がわかると思います。戸建てを売却するにあたっては、自分で買い手を見つけるのでなければ、仲介した不動産業者に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は、売買価格の3.24パーセントに64800円を足した額が上限と決まっているため、もし売買価格の予測が立っているのであればだいたいの金額の算出が可能です。
でも、不動産業者が直接買い取ることになった場合、仲介手数料は免除されます。

 

 

それに、所有権移転登記の際に発生する費用は買主が負担するのが原則です。何事も無く、所有していたマンションを売った後は、納税の手続きが必要となります。例えば、所得税や住民税です。マンションの売却で利益を享受したなら、必ず税金がかかってきてしまいます。

 

ただし、もし売ることになったマンションがこれまで住んでいたものだったら、特別控除として3000万円。
その他、特別軽減税率といった素晴らしい特例を受けられるので、それほど負担はないはずです。確定申告前に、ちゃんと税について調べたなら、後日、納めた税金が返還されます。売却予定の物件が心理的瑕疵物件であれば、きちんと明記しましょう。
そもそも心理的瑕疵物件とは、物件に不具合はないものの、第三者が心理的に抵抗を覚えるであろう不動産物件が該当します。

 

限定されている訳ではないですが、自殺や殺人などが起きた物件を指すケースが多く、一般的には「事故物件」として定着しています。

 

 

ご存知のように心理的瑕疵物件の売却価格は極端に低くなってしまいます。

 

 

けれども、きちんと伝えておかないと告知義務の放棄として裁判に持ち込まれることもありますから、きちんと説明するように心がけてください。

 

複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社が異なる結果を出すことがあります。
査定方法は同じなのに低い査定額から高い査定額まで幅が出るのはなぜなのでしょうか。
どうしてかと言うと、それぞれの会社が持っている売買歴や参考資料が違いますし、重視する査定ポイントも違う中で最終的な査定額を決めているからです。

 

それゆえ、できるだけ高い査定額を希望するのであれば、一社ではなく、何社もの不動産会社から査定額を出してもらえるようにして下さい。
不動産の評価見積りをしてもらったあとに、見積りを置いていった会社からしつこく売却予定について連絡が来て対処に困るという話も聞きます。

 

お願いします、頑張りますで押し切られたり、相場ならどこに頼んでも同じだろうと考えて、満足に比較もしないまま一社にしてしまうこともあります。しかし、不満がある場合は固辞すべきです。複数の会社に依頼が行けば断られる会社の方が多いのですし、そこまで気兼ねする必要はないのです。

 

 

 

ご存知の方も多いと思いますが、不動産査定は二種類あり、それぞれ訪問査定と机上価格査定と呼ばれています。訪問査定とは、その名の通り現地で物件を直接見て細かい査定を行うことを指します。
物件のデータを参考に、おおよその査定額を出すことを机上価格査定といいます。

 

 

例えば、間取りや築年数に代表される物件そのものの情報や、同地区にある売り出し中の物件相場、あるいは過去の販売実績などから査定され、参考価格を決定します。その特徴から、訪問査定で算出される査定額とは差が出やすいのですが、目安にするのには問題ないでしょう。
ネットなどで匿名でできる査定とは異なり、きちんとした不動産査定を会社に依頼するのであれば、必要書類を準備しておきましょう。
とくに、登記簿謄本の用意は必須です。新しいものでなくても問題ない会社もありますが、査定の精度が落ちかねませんから、できるだけ、新しく入手し直しましょう。
また、権利書の類や固定資産税評価証明書が必要になりますから、揃えておいてください。

 

 

現在ローンを払っている最中なら、追加でローン残高証明書や土地測量図、建築設計図などの書類が要るので、前もって準備しておいてください。

 

 

一戸建ての売却では思っていた価格にならない要因がいくつかあります。
築年数が経った物件では残念なことに、土地のみで販売するために更地にするか、解体費用の負担をお願いしたいと、購入する条件として挙げられることも少なくありません。

 

 

他にも、お洒落で先進的な一戸建ては建てる時には金額が高くなることが多いですが、売却時には特殊な建築にニーズが少ないため、残念ながら市場価格より安く売ることになるかもしれません。決して安い買い物ではないのですが、戸建てにも売るのに相応しい時期というものがあります。
もっとも売りやすいと言われている時期というのは、1月から3月までの年度替わりによって人が動くころです。転勤を伴ったり子供など家族の事情によって、春が間近になると転居する家族が増えてくることにより、転居先として一軒家を望む購入希望者が増加します。

 

 

だからと言って、タイミングを逃してしまっては元も子もないので、何も売却しやすいと言われている時期に売らなくてはならないわけではないので、売り出すのに有利だと思えば売ってしまった方がいいでしょう。

 

 

 

家の売却にはまず、相場はいくらなのか調べましょう。売却価格を調べるには複数の不動産会社に査定してもらいましょう。

 

 

依頼するとどういった方法で査定されるのかは、簡易査定(机上査定)と訪問査定とから指定できます。簡易査定(机上査定)とは、基礎データをもとに行う査定のことです。

 

 

一度に数社の査定を依頼できるのが強みです。一方の訪問査定では、現在の家の状況や周辺の様子などより詳しく査定してもらえます。なので、適正価格に近い査定額が期待できるでしょう。

 

 

不動産を売るとなると、どのような計画を立てれば良いのでしょうか。
査定を受けてから売却金を手に入れるまでを簡単に説明しますので、イメージしてみてください。

 

 

まずは売却予定の物件を査定してもらいます。こうして出された売却予想価格で良ければ、次のステップです。契約した会社が、買手が見つかるまで広告などで宣伝を続けます。予定の価格を引き下げなければならなくなったり、買手が決定するまで長い時間がかかるケースもあります。買いたいという人が現れたら、売却金を支払ってもらえるでしょう。このような流れを頭に入れておくと、計画が立てやすいと思います。一般の木造住宅の場合、耐用年数は税法上は20年ないし22年であり、残存年数の平均は約30年というのが国土交通省の調査でわかっています。

 

全国的な傾向ですから例外はほとんどなく、新築時に高値で購入した家でも築30年が経過すれば、まだ住める状態でも建物には値がつかないとか、いって百万円未満と査定する業者が多いです。

 

ですから売却する際は、家はゼロ円で地価相当額にしかならないと想定するのが妥当です。

 

特別の理由があって急いで不動産を処分したい場合、二つの選択肢が考えられます。直接買取を実施している不動産業者に販売期間ゼロで買い取りを依頼するという方法。もう一つは人目に止まるよう売り出し価格を下げて早く売り切るやり方です。

 

 

どちらにせよ、本来の相場より相当安価になることを覚悟しなければいけません。慎重な決断が必要です。